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Kim Politzer dirige la recherche pour l’immobilier européen chez Fidelity International. En ce début d’année 2024, elle confie dans un article récent les metrics qu’elle suivra plus particulièrement cette année sur ce segment en pleine transformation.
Changements du marché immobilier
Le marché immobilier est comparé à un pétrolier pour sa lenteur à réagir aux événements mondiaux, en raison de la nature physique et moins liquide des biens immobiliers par rapport à d'autres actifs comme les actions ou les obligations.
Importance des taux d’intérêt
Les taux d'intérêt sont un indicateur crucial pour le marché immobilier. Les variations de la politique des banques centrales influencent l'attitude des investisseurs. Une baisse des taux de base rendrait les rendements immobiliers plus attrayants par rapport aux liquidités. Néanmoins, la relation entre les taux d'intérêt et les rendements immobiliers n'est pas toujours directe et prévisible.
Au-delà des Rendements
Historiquement considéré comme « une obligation avec un toit », le marché immobilier attire désormais les investisseurs pour ses qualités semblables à celles des actions. L'accent est mis sur la valeur en capital ajoutée en améliorant les critères de durabilité ou la qualité globale des actifs, ainsi que sur les opportunités de croissance des loyers, en plus des revenus locatifs stables.
Facteurs Géographiques
L'espace de bureau en Europe est considéré comme plus résilient que celui des États-Unis. En 2023, le marché américain a sous-performé par rapport au reste du monde, et la correction a commencé plus tard. Les problèmes aux États-Unis semblent structurels, rendant difficile la reconversion des espaces de bureau. En Europe, la demande pour des bâtiments durables et dans certains sous-marchés spécifiques reste forte.
Surveillance des Insolvabilités
L'insolvabilité des entreprises est surveillée de près pour identifier les risques liés aux locataires défaillants. La collaboration avec l'équipe de crédit privé de Fidelity aide à prédire les défauts potentiels. Bien que le taux de défaut soit bas, il est attendu que certaines entreprises plus faibles pourraient échouer en cas de récession, ce qui augmenterait le taux de vacance.
Secteur Logistique
Le secteur logistique reste attrayant malgré des crises de la chaîne d'approvisionnement. La résilience du secteur immobilier de l'entreposage est due en partie à la demande croissante de la part d'opérateurs non logistiques et à la croissance du commerce électronique. L'absorption des espaces d'entrepôt acquis pendant la pandémie et l'augmentation continue des ventes en ligne pourraient stimuler la demande en 2024.
Durabilité et Bâtiments Verts
La demande pour des bâtiments durables est en hausse. Cependant, le marché nécessite une meilleure définition autour des différents labels de durabilité, parfois contradictoires. Une approche standardisée des mesures de durabilité et un changement fondamental dans la manière de rapporter les critères verts des bâtiments sont souhaités. Bien que ce processus puisse ne pas être achevé en 12 mois, 2024 est vue comme une année de progrès significatifs, avec un passage des discussions sur la certification à un accent plus significatif sur l'impact réel.
Le secteur de l'investissement immobilier en 2024 est marqué par une approche stratégique qui tient compte des taux d'intérêt, de la géographie, de la durabilité et des risques d'insolvabilité. L'accent est mis sur la création de valeur, la sélection de marchés géographiques résilients, et une transition vers des investissements plus durables. Cela souligne l'évolution du secteur immobilier, qui ne se limite plus à des considérations de rendement mais intègre désormais des stratégies diversifiées adaptées à un environnement économique et écologique en mutation.
Voir l’analyse complète sur le site de Fidelity International
©Photo : Image Stories via Unsplash
