Démocratisation de l'IA, utilisation du cloud et de la connectivité, les Data Centers attisent la convoitise des investisseurs

A l’occasion d’une interview exclusive avec Sebastian Dooley, Senior Fund Manager chez Principal Asset Management, nous explorons les raisons qui motivent l'entreprise à investir dans les data centers. Qu'il s'agisse de la demande florissante induite par l'adoption de la technologie cloud ou de l'alignement avec les objectifs ESG, Sebastian Dooley fournit des perspectives précieuses sur la dynamique qui façonne le secteur des datacenters. En outre, il met en lumière les stratégies employées pour atténuer les risques et garantir une pertinence et une compétitivité continues dans un paysage technologique en constante évolution. 

Quelles sont les principales raisons qui ont conduit Principal Asset Management à envisager d'investir dans les data centers ?

Principal a d'abord investi dans le secteur en 2007 en raison des rendements exceptionnels qu'il était possible d'obtenir à ce moment-là. Nous continuons à investir, à développer nos stratégies d'investissement et notre équipe locale dédiée aux Etats-Unis et en Europe pour le secteur des data centers en raison de la forte croissance fondamentale de la demande qui se manifeste actuellement sur le marché. Cette forte demande s’explique par l’intégration massive de la technologie cloud par les entreprises, l'augmentation de l’utilisation de l'IA et la croissance générale de l'utilisation d'Internet provenant d'activités telles que le streaming vidéo, les jeux en ligne, le travail à domicile et l’internet des objets (IdO). Si l'on ajoute à cela les difficultés accrues rencontrées pour mettre de nouvelles offres sur le marché, on obtient une opportunité d'investissement très intéressante.

Comment évaluez-vous les rendements potentiels des investissements dans le secteur des data centers par rapport à d'autres catégories d'actifs ?

Nous constatons que les investissements dans les data centers ont généralement un rendement légèrement supérieur à celui des autres catégories d'actifs immobiliers. Cependant, le potentiel de hausse est beaucoup plus élevé en raison de la forte croissance des loyers dans le secteur, et la protection contre les baisses est bien meilleure en raison de la nature de l'infrastructure des revenus.

Les data centers sont-ils considérés comme compatibles avec les objectifs ESG de l'entreprise ?

Oui, les problématiques ESG, surtout le développement durable, sont très importantes pour le secteur des data centers. En fin de compte, les sociétés data centers vendent leurs services à des entreprises générales qui exigent de leurs fournisseurs de services qu'ils aient un objectif net zéro émissions. Nous voyons des systèmes de refroidissement par watercooling en circuit fermé être installés dans nos nouveaux data centers aux États-Unis afin de réduire massivement la consommation d'eau et la rendre similaire à celle d'une maison résidentielle standard, et nous avons des projets très innovants de réutilisation de la chaleur en Europe, en vendant la chaleur perdue à l'agriculture qui n'a alors pas besoin de la réchauffer (comme c'est le cas pour l'utilisation résidentielle). 

Y a-t-il des innovations ou des développements technologiques dans le secteur qui attirent particulièrement votre attention ? 

Nous avons investi dans notre premier data center quelques mois avant la sortie du premier iPhone (2007) et, fondamentalement, ces actifs ont gardé les mêmes exigences depuis tout ce temps. Nous constatons toutefois que la densité augmente, parallèlement à l'amélioration de la technologie de refroidissement. Cette technologie est particulièrement pertinente pour les actifs conçus dans le but de gérer les charges de travail liées à l'intelligence artificielle. Nous veillons à ce que nos nouveaux datacenters soient conçus de manière à ce que les nouvelles technologies de refroidissement puissent être installées au fur et à mesure des besoins.

Quels sont les principaux risques associés au fait d’investir dans les data centers et comment parvenez-vous à les gérer ?

La plupart des risques associés à ces investissements sont liés à l'approvisionnement en énergie et à l'octroi de permis aux bons endroits. Toutefois, en ce qui concerne les développements, nous ne faisons rien de manière spéculative (ce qui est désormais relativement courant dans le secteur). La majorité des coûts sont encourus une fois que l'énergie et les autorisations ont été obtenues et qu'un locataire est installé, ce qui réduit considérablement les risques. Pour les investissements dans des actifs permanents, le risque réside essentiellement dans la capacité de l'actif à continuer d'être utilisé comme datacenter si le locataire existant devait partir. Ce risque est atténué par la sélection des actifs, en se concentrant sur les marchés où la demande est forte, et par une due diligence technique approfondie.

Dans un paysage technologique en constante évolution, comment est-ce que Principal Asset Management s'assure que ses investissements dans les data centers restent pertinents et compétitifs ?

Pour nous, il est indispensable de travailler avec les meilleurs partenaires dans l'ensemble de notre portefeuille, qu'il s'agisse de partenaires de coentreprise ou d'acquisition d'actifs dont les locataires sont des opérateurs de premier ordre. Étant donné la nature relativement fermée du marché, cela nous donne un aperçu des dernières tendances que la plupart des investisseurs immobiliers n'ont pas l'occasion d’avoir, et nous permet aussi de gérer tous nos investissements dans les data centers au mieux. Qui plus est, les datacenters sont les infrastructures qui alimentent la technologie : la technologie informatique elle-même n'appartient pas aux investisseurs des datacenters, mais plutôt aux sociétés technologiques et aux grandes entreprises qui mettent l'espace en location. 

English version :

In this exclusive interview with Sebastian Dooley, Senior Fund Manager at Principal Asset Management, we delve into the rationale behind the company's investments in data centers. From exploring the burgeoning demand driven by cloud adoption to discussing the alignment with ESG objectives, Dooley provides valuable insights into the dynamics shaping the data center sector. Moreover, he sheds light on the strategies employed to mitigate risks and ensure continued relevance and competitiveness amidst the ever-evolving technological landscape. 

What are the main reasons that led Principal Asset Management to consider investing in data centers ?

Initially Principal invested into the sector in 2007 as a result of the outsized returns that were achievable at that point in time. We are continuing to invest, expanding our investment strategies andour local dedicated team in the US and in Europe for the data centre sector nowadays due to the strong, fundamental growth in demand that is currently coming through in the market as a result of increased cloud adoption from corporates, AI use cases growing and the general growth in the use of the internet coming from activities such as video streaming, online gaming, working from home and the internet of things. Compare this with the increased difficulty that is happening on bringing new supply to market, it is resulting in a very interesting investment case.

How do you assess potential investment returns in the data center sector compared to other asset classes ?

We are finding that data centre investments typically underwrite at base case to perform slightly better than other real estate asset classes. However, there is much higher potential upside as a result of strong rental growth coming through in the sector, and downside protection is much better as a result of the infrastructure nature of the income.

Are data centers perceived as compatible with the company's ESG objectives ?

Yes, ESG, especially sustainability, is very important for the data centre sector. Ultimately data centres companies are selling their services to general corporates which require their service providers to have a net zero target. We are seeing closed loop water cooling systems being installed to our new data centres in the US to massively reduce water consumption to be similar to a standard residential house, and have a very innovative heat reuse projects in Europe, selling waste heat to agriculture use which then has no need to re-heat the waste heat (as has to happen for residential use).

Are there any specific innovations or technological developments in the sector that catch your attention ?

We invested in our first data centre a few months prior to the first iPhone being released (2007), and fundamentally these assets have the same requirements ever since. We are seeing density increasing though, in line with cooling technology improving. This is especially pertinent for assets designed to handle AI workloads. We are ensuring that our new data centres are being designed in a manner that new cooling technology can be installed as and when required.

What are the main identified risks associated with investing in data centers, and how are they managed ?

The majority of risks associated with these investments are related to procuring power and permitting in the right locations. However, for developments, we do nothing speculatively (and that is now relatively standard across the sector). The majority of costs are incurred once power and permitting is secured, and a tenant is in place, significantly reducing risk. For standing asset investments the risk is around the asset being suitable for continued use as a data centre if the existing tenant were to leave. This is mitigated through asset selection, focusing on the markets where there is strong demand, and thorough technical due diligence.

In an ever-changing technology landscape, how does Principal Asset Management ensure its data center investments remain relevant and competitive ?

For us, working with best in class partners across our portfolio is key. Be this joint venture partners or acquiring assets with best in class operators as our tenants. Given the relatively closed nature of the market, this gives us insight into the latest trends that most real estate investors do not get to see, and ensures that we can manage all of our data centre investments in a suitable manner. To emphasise, data centres are the infrastructure that support technology, the actual IT technology is not owned by data centre investors, but rather by technology companies and large corporates who rent out the space. 

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